大家觉得房地产企业是干什么的?很多人会回答：卖房子的。但是很奇怪，在世界范围内，它的分类很不明确。拿《财富》500强排名来说，《财富》有时会把房地产企业放在建筑业，有时会把它放在服务业，有时还把它放在金融业。实际上，房地产企业同时具备这三种属性，它既建造房子，又提供物业管理租赁、财富管理服务，同时它也提供金融性很强的投资产品。但是，如果要用一句话归纳，在行业内，我们大多认为：房地产是最具价值的、固定的人造空间。

是什么决定了房地产的空间价值呢?主要有4个要素。跟着这4个因素投资，你肯定能赚到钱，至少能享受到更多增量的地产服务。第一要素仍然是房地产的位置。位置本身只是表面现象，实质是供求关系。经济学家常说，供求决定价格，而决定房地产供求关系的正是房产的位置。以上海外滩为例，这个地方的人流量大，需求多、供给少，所以价格就高。再看喜马拉雅山山脚，需求少、供给多，价格自然就低。第二个要素是空间行为。一个空间的价格除了受位置的影响，还取决于人们在这个空间里的行为。不同行为带来不同的现金流量，而现金流量决定了租金水平，租金水平决定了物业价格。

我们经常研究与房地产相关的人类行为，就此发现了一个跟社会学非常相关且有趣的现象——在整个空间行为里面，从现金流的渠道来看，站着不如坐着，坐着不如躺着。比如吃饭，在饭店里坐着的人比站着的人更能产生现金流量。“坐”也有很多种形式，开会的现金流低，打牌的现金流高一点，吃饭的现金流介于两者之间。现金流量高，租赁者就愿意支付比较高的租金，物业也变得比较值钱。躺着比坐着还赚钱。大家知道，去桑拿馆、美容院和医院都很费钱。人死后躺在殡仪馆里面的费用更高。如果你有办法，那么去赚“躺着”生意的钱是不错的思路。再比如说，我们开发商和医疗行业建立关系，并不是为了看病方便或是想改行。很多经济分析师没有注意到，而我们注意到的一点就是，医疗机构是我们最好的租客。

写字楼的租客一般只租1-3年，但是医疗机构的租期都是10年以上，而且给的租金非常高。第三个要素是技术。技术可以让房地产的功能变得更加便捷、安全，吸引更多的客户。我们最近讲的“互联网+”概念，似乎挺复杂。关于这一点，我们可以拿电灯做个类比。100多年以前，在刚发明电灯泡的时候，绝大部分餐馆和旅馆在晚上6点就会关门。这时候，如果有一家餐馆率先使用了灯泡，它的生意一定比别家好很多。第一，它可以24小时营业；第二，光照度均匀，让顾客觉得很舒适；第三，比起火，光看起来更有安全感。在这种情况下，该空间就吸引了更多人在这里地方消费、娱乐。营业时间的延长不仅带来了更大的客流量，经营收人也会随之增加。一个空间如果能率先使用先进技术，比如提供WiFi(无线通信技术)服务，使用新型建材，或者把房子楼层建得更高，降低单位面积的成本，那么它就能创造更多的流量。

人类现在已经致力于把房子建得越来越高，上海中心大厦高600米，迪拜塔高880米，卡塔尔的多哈、阿拉伯联合酋长国要建造1100米的高楼。人类不断往高处建房子，实际上就是为了在降低单位成本的同时，向使用者提供更独特的体验。上海环球金融中心的观光收入远大于写字楼的租金收人，因为这个空间很特别，很多人每天排着队交费，只为了从高处看一眼上海。

第四个要素是管理。“9·11”事件之后，美国大型写字楼的安全问题受到更多关注，可是我们国内却并不是特别关注写字楼的安全规范。很多时候，只有当一些重大事件发生在我们身边时，我们才会意识到安全管理的重要性。在“9·11”事件之后，官方公布了遇难人员的死亡原因—大部分遇难者是被熏死的。大楼的逃生梯没有窗户，所以一旦着火，楼梯间就像是一根烟囱，不断有烟雾向上涌。人往下跑，很容易在逃跑的途中窒息。再者，只有一个逃生梯，大家都堵在那里，没法行动。救援者和逃难者还会冲撞在一起，很多消防员在救援过程中因此被踩死。我们现在有一些消防系统仍然是这样的。有一回，我住在某酒店30多层的一个房间，突然火警警报器响了。当时我就想，只要电梯没断电，我就走电梯。我觉得如果从逃生梯跑，火势一大，我就会被熏死。

在“9·11”事件之后，美国人是怎么改进的呢?很简单，他们先在逃生的楼道里加了气雾技术，一旦有烟出现，就会释放出强大的气压，阻挡烟的去向。逃生者可以趁此机会，做好防护措施再往下走。每隔几层都有一个气雾装置，充分保证逃生人员的安全。另外，他们把救人的通道和逃生的通道区分开来。这样的做法尽管会牺性一些建筑面积，却使建筑的安全性更高。事实上，如果一个空间拥有一流的安全管理水平，就更容易吸引客户，房价也会随之升高。我们回头来看，人类为什么会生活在这样的人造空间里呢?有本书叫《人类简史》，大体讲的是从宇宙大爆炸之后地球出现有机生物到直立行走的智人，最后演变出今天的人类的过程。学会直立行走之后的人类，起初身上有很多毛发。为了散热，他们慢慢进化，开始褪毛。褪毛后的人类很难忍受气候变化和刺痛，在这种情况下，他们开始寻找洞穴。

几千年以前，在如今的陕西，人们第一次把人造空间当成生存的地方——一开始是在树上，后来又转移到了窑洞。直到有了市场经济，每一个人造空间有了价值，才产生了现在的房地产行业。在房地产行业进入后开发时代后，竞争方式变得和以前大不一样。在开发时代，竞争看规模、成本、速度。在经营时代，竞争要点从持有运营转移到运营和资产管理上来。在后开发时代，房子和大健康的密切关系，主要表现在医疗、健康、养老、康复领域。这些都是资本市场上非常重要的门类。我分别举了一些例子，阐述在房地产行业发展过程中的转型方向和细分门类，希望对大家判断房地产未来趋势有所帮助。在转型大潮之中，开发商之间的竞争越激烈，提供的产品会越来越多样，大家无疑会拥有越来越多的选择，这是房地产转型时代的幸事。